본 포스팅의 내용은 부동산 공법 내용 중 건폐율 및 용적률에 대한 정의와 지정 기준 등에 설명을 다루고 있습니다. 포스팅 내용을 보시고 건폐율 및 용적률에 대한 정보가 도움이 되었으면 좋겠습니다.
1. 건폐율
대지 면적에 대한 건축면적을 말하며 대지 안의 공지를 확보하여 채광, 통풍, 피난, 소화 등을 위하여 건축면적 규모를 제한하는 것으로 수평적인 규제를 하는 것을 말합니다. 쉽게 말해서 100㎡의 땅이 있다고 할 때 건폐율이 20%라면 20㎡의 땅에만 건축을 할 수 있게 제한하는 내용이 건폐율이라고 설명할 수 있습니다. 즉 건폐율은 해당 토지에 얼마나 넓게 지을 수 있는 기준이라고 할 수 있습니다.
건폐율이 높은 땅은 도시지역에 대부분 설정되어 있으며 일반적인 조망권 및 사생활 보호 등을 위해 주거지역은 70% 이하로 제한 하고 상업지역만 90% 이하로 설정되어 가장 높은 건폐율을 자랑하는 용도지역입니다. 그렇다면 가장 건폐율이 적은 땅은 비교적 개발을 금지하며 자연을 보호해야 하는 용도지역으로 녹지지역, 보전관리, 생산관리, 농림, 자연환경보전 지역이 여기에 해당합니다. 이 지역은 건폐율이 20% 이하로 제한되어 있는 지역입니다.
2. 용적률
건폐율이 수평적인 규제라면 용적률은 수직적인 기준입니다. 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말하고 도시공간의 전체적 환경개선 및 주거환경 등을 위하여 밀도를 제한하는 것으로 연면적이 제한되는 것이라고 볼 수 있습니다. 수직적 이용밀도를 규제하는 것으로 일반적으로 용적률을 알면 그 건물의 총용량을 대략 짐작할 수 있습니다.
똑같이 예를 들어 보겠습니다. 사진과 같이 100㎡의 땅에 건폐율 20%기준으로 바닥면적 20㎡으로 건축하여 3층짜리 건물이라면 용적률은 60%가 되는데 건폐율은 전체 토지면적에서 건축면적의 비율이라면 용적률은 각 층에 대한 바닥면적 합계의 면적입니다. 하지만 이 용적률에서는 주의하셔야 할 내용은 지하층의 면적은 제외됩니다.
용적률이 높은 건물은 건물의 층을 높게 올려서 건축할 수 있기 때문에 주로 아파트, 상가건물 등 면적에 비해 효율이 높아야 하는 지역에 용적률이 높게 설정되어 있으며 토지 용도지역에 따라서 가장 적은 곳은 50%에서 1500%까지 설정되어 있습니다.
3. 용도 지역에 따른 건폐율, 용적률 정보
주거지역
제1종 전용 주거지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 50%~100%
제2종 전용 주거지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 50%~150%
제1종 일반 주거지역 : 건폐율 60% 이하, 용적률 100%~200%
제2종 전용 주거지역 : 건폐율 60% 이하, 용적률 100%~250%
제3종 전용 주거지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 100%~300%
준주거지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 200%~500%
상업지역
중심 상업지역 : 건폐율 90% 이하, 용적률 200%~1500%
일반 상업지역 : 건폐율 80% 이하, 용적률 200%~1300%
유통 상업지역 : 건폐율 80% 이하, 용적률 200%~1100%
근린 상업지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 200%~900%
공업지역
전용 공업지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 150%~300%
일반 공업지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 150%~350%
준 공업지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 150%~400%
녹지지역
보전녹지지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 50%~80%
생산녹지지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 50%~100%
자연녹지지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 50%~100%
관리지역
보전관리지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 50%~80%
생산관리지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 50%~80%
계획관리지역 : 건폐율 40% 이하, 용적률 50%~100%
농림지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 50%~80%
자연환경보전지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 50%~80%
기타 규정 지역
개발 진흥지구(도시 외 지역) : 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하
개발 진흥지구(자연녹지지역) : 건폐율 30% 이하, 용적률 100% 이하
자연취락지구 : 건폐율 60% 이하(집단취락지구는 40%), 용적률 별도 규정 없음
자연공원 : 건폐율 60% 이하, 용적률 100% 이하
농공단지(도시지역 외 지정된 경우) : 건폐율 70% 이하, 용적률 150% 이하
공업지역 내 국가, 일반, 도시첨단산업단지, 준산업단지 : 건폐율 80% 이하, 용적률 별도 규정 없음
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